KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA KİRACININ HAKLARI

Günümüzde özellikle Covid-19 pandemisi sonrası konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira bedeli hususunda ciddi ihtilaflar ortaya çıkmıştır.

Kiraya veren tarafından yapılmak istenen afaki artışlar ve tahliye istemi kiracıları zor duruma sokmaktadır.

Yazımızda kiraya verenin bu taleplerine karşılık kiracının haklarına değinmeye çalışacağız. Öncelikle konut ve işyeri kiraları açısından kiralarını ve giderlerini düzenli ödeyen bir kiracının evden/ iş yerinden çıkarılması kanunen zorlaştırılmıştır.

Kanunun verdiği haklardan yararlanmak için yazılı kira sözleşmesi olmasına lüzum yoktur

Zra Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmeleri açısından şekil serbestisi ilkesini benimsemiş, yazılı sözleşme olmadığı durumlarda da kanunun tanıdığı haklar aynen korunmuştur.

Kira bedeli açısından sözleşme ile belirlenmiş bir bedel var ise, aksi sözleşmede yer almadığı müddetçe yıllık kira artışı en fazla o yılkı Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) üzerinden yapılacaktır.

2022 yılı için bu miktar %19,60 olarak belirlenmiştir. Yani kiraya veren aksi sözleşmede yazmadığı sürece bu miktarı aşan kira  artırımını isteyemeyecektir.

Öte yandan 5 yılı aşan kira ilişkilerinde kira bedelinin uyarlama davası açılarak emsal kira bedellerine oranla çok düşük miktarda kalmış kiralarda hakim kararıyla bir artırım yapılabilmektedir.

Eğer sözleşme ile belirlenmiş bir kira bedeli yoksa yapılacak artışlar ödenen kira bedelleri dikkate alınarak yapılacaktır.

Bu kapsamda özellikle kira bedellerinin banka kanalıyla ödenmesi tavsiye olunur. Özetle kira ilişkisinde kiraya verenin zam hakkı sınırsız değildir ve kira bedelleri düzenli ödendiği müddetçe temerrüt nedeniyletahliye davası açılamayacaktır.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında on yıl geçmediği müddetçe sözleşmenin sona erdiğine dayanılarak kiracının tahliyesi istenilemez.

Onuncu yılın sonunda uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak suretiyle sebep göstermeden kira ilişkisini sona erdirebilecektir.

Yani önceden alışık olunduğu üzere kiraya veren tarafından ihtiyaç sebebiyle veyahut Almanya’dan oğlum geldi gibi dayanaksız gerekçeler gösterilerek kira ilişkisinin sona erdirilmesine yeni Borçlar Kanunu ile son verilmiştir. 

Kira bedeli ödenmediği takdirde kiraya veren tarafından icra takibi yapılmak suretiyle İcra Mahkemesi’nde tahliye davası açılabileceği gibi noter kanalıyla iki haklı ihtar çekilmesi suretiyle de Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilmektedir.

Bu anlamda hem kira bedeli açısından hem de yan gider olarak sayılan doğalgaz, aidat vs borcu açısından kiracının zamanında ödeme yükümlülüğü vardır. Konut ve iş yerlerinde kira dönemi esnasında malik değişmiş olabilir.

Türk Borçlar Kanunu md. 351 uyarınca yeni malik ihtiyaç sebebiyle kiracıyı tahliye ettirebilecektir.

Tahliye için yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Son olarak kiraya veren imar ve inşa sebebiyle kira ilişkisini sona erdirmek isteyebilir. Bunun için Türk Borçlar Kanunu 350’nci madde gereği kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi zorunlu olmalıdır.

Yeniden inşa için veya kiralanan taşınmazın esaslı onarımı için açılmak istenen kiracı tahliye davası kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. 

Ayrıntılı izah edilen sebepler dışında kiraya verenin kira bedelini artırması veyahut kiralanan evi / iş yerini tahliye ettirmesi kanunen mümkün değildir.

Tüm bunlara rağmen her olay kendi içerisinde değerlendirilen farklılıklara sahiptir bu sebeple kira ilişkisi hususunda sorun yaşamanız halinde bir avukata başvurarak hukuki destek almanız faydanıza olacaktır.