Doktrin ve uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin iş sahibinin arsası üzerinde arsada belirlenen paylara karşılık bağımsız bölümleri inşa etmeyi üstlendiği bir sözleşme türüdür. Taraflardan biri yüklenici yani müteahhit diğeri ise arsa sahibidir. Bu anlamda yüklenicinin sıfırdan yeni bina yapma zorunluluğu bulunmamakta, var olan binaya yapılacak yenileme, tadilat, ilave bölüm ekleme gibi işlemler de kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamındadır. Bu sözleşme hukuki niteliği itibariyle isimsiz, tam iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, götürü bedelli ve resmi şekle tabi bir sözleşmedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi eser sözleşmesi ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden oluşan çift tipli bir sözleşmedir. Eser sözleşmesi herhangi bir şekle tabi değilken gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi resmi şekil şartına tabidir. Hal böyle olunca kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği noterde düzenleme şeklinde yapılmasına bağlıdır. Bu anlamda tarafların kendi aralarında yapmış oldukları sözleşmeleri noterde onaylatmaları geçerli bir sözleşme vasfı kazandırmayacaktır. Resmi şeklin kanunun yetki verdiği makamlar tarafından yapılmış olması bir zorunluluktur.
Yargıtay’a göre resmi şekil şartının yerine getirilip getirilmediği resen hakim tarafından araştırılmalıdır. Türk Medeni Kanunu md. 2 uyarınca taraflar karşılıklı edimlerini kısmen veya tamamen yerine getirdikten sonra sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi dürüstlük kuralının ihlali niteliğindedir. Yargıtay da uzun yıllardır bu görüşte olup sözleşmenin ayakta tutulması hususuna önem vermektedir. Şekle aykırı olarak yapılmış kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa şekle aykırılık hususunun gündeme getirilmesi Yargıtay tarafından hakkaniyete aykırı görülmekte, usuli kazanılmış hak ilkesi gereği sözleşmenin geçerli hale geldiği kabul edilmektedir. Burada en önemli husus söz konusu inşaatın büyük ölçüde tamamlanmış olması, tarafların karşılıklı edimlerini ifa etmiş olmasıdır. Sözleşmenin geçersizliği açısından en önemli sonuç ise sözleşmede öngörülen ceza koşullarının, tarafların yoksun kalınan kara dayalı taleplerinin de reddinin gerektiğidir. İşbu haliyle hak kayıplarının en aza indirilmesi açısından kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin Noterlik Kanunu Md. 60 ve Tapu Kanunu Md. 26 uyarınca noterde düzenleme şeklinde tanzim edilmesi şarttır.
FACEBOOK YORUMLAR